Salta, 01 de agosto del 2022

En numerosas oportunidades, escuchamos reclamos de vecinos de Consorcios, quejándose por su Administrador, figura que aun en Salta no está legislada correctamente.

La falta de información sobre los Administradores, es bastante grave, debido a que esto provoca innumerables errores por parte de los Consorcistas, en cuanto a la figura del Administrador y su rol en el Consorcio.

En sinnúmero de oportunidades, escuche a los vecinos que, creen que el Administrador es un empleado de los Consorcistas, y que está para hacerles o para darles órdenes para asuntos particulares, tales como que le cambien el foco del living, que le arregle el picaporte de la puerta y hasta pensar que por eso puede ser despedido. Nada más alejado de la realidad.

Incluso fuimos consultado en reiteradas oportunidades, por Consorcistas que le exigen por nota la renuncia inmediata al administrador, o propietarios que se auto convocan para pedir su renuncia, siendo esto errores muy frecuentes. Esto lo entenderán, cuando conozcan que, para remover a un Administrador, se debe cumplir con el proceso adecuado para que eso ocurra.

Desconociendo que sólo la Asamblea de Propietarios, es la que puede revocar el mandato al Administrador.

1. ¿El Administrador es empleado del Consorcio?

La figura del Administrador del Consorcio, está regulado en el Código Civil y Comercial, en el artículo 2065 y se refiere al mismo como representante legal con carácter de mandatario, pudiendo ser persona física (humana) o bien persona jurídica (sociedad), incluso puede ser un propietario o bien un tercero ajeno al consorcio.

De este artículo se desprende que el Administrador no es un empleado del consorcio, sino que él presta un servicio, por lo que le cabe todas las previsiones de la Ley de Defensa al Consumidor.

No se le debe abonar un sueldo, ni se le debe dar vacaciones, ni hay que preavisarlo, ni mucho menos le corresponde que le paguen el aguinaldo, ni cobertura de A.R.T.

Varios se preguntarán cómo deben tenerlos? Pues es muy sencillo, se debe hacer un contrato de locación de servicios, y se rigen por las reglas del mandato (artículo 1319 y subsiguiente del C.C.C.

2. ¿Cuál es la forma de su designación?

Está determinada por el artículo 2066 del C.C.C., si esta designado en el reglamento de propiedad horizontal (muchas veces en los Reglamentos de Club de Campo, los Desarrolladores, se suelen reservar esta facultad); cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella;

b) La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o

c) del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

d) Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

No es intención en artículo hacer un análisis jurídico, de cuáles son las obligaciones y responsabilidades del Administrador (2066 del C.C.C.) y las establecidas en el Reglamento de co-propiedad; pero si me gustaría llamar la atención, sobre la importancia que tiene esta figura, y la importancia que tiene en su elección.

Es tan importante la elección del Administrador, por que manejan dinero de los Consorcistas, debe controlar al personal (de acuerdo a la envergadura del Consorcio), debe atender a proveedores, contratar seguros y ART, contratar con empresas prestadoras de servicios, debe velar por la seguridad, y otras funciones más.

Los Administradores tienen una enorme importancia, y muchos casos no los controlan, o no saben cómo pedirles rendición de cuentas; realizan arreglos innecesarios, no pagan los aportes de la Seguridad Social de los empleados del Consorcio (lo que genera una deuda en la AFIP); pagan sobreprecios en contrataciones innecesarias; imagínense que un mal manejo de las cuentas, puede dejar en una situación de cesación de pago, que afecta a toda la comunidad Consorcial.

De todo lo expuesto, surge que el Administrador del Consorcio, es de vital importancia, debido a que maneja fondos que son del Consorcio y que tiene obligaciones impuesta por Ley y por Reglamento de Copropiedad, que no pueden ser incumplidas.

3. ¿Cómo elegir un Administrador y que deberíamos tener en cuenta?

Tarea nada sencilla en nuestra querida Salta la Linda, debido a que no tenemos un organismo, o alguna carrera de donde podamos buscar información, sobre los mismos; cuáles son sus antecedentes, sí tienen alguna sanción, cuántos consorcios administra, etc.

Los que trabajan actualmente como Administradores en nuestra Provincia, algunos están muy capacitados y están muy ocupados atendiendo varios Consorcios; pero el problema es que no conocemos, quienes prestan este servicio, o que haya una bolsa de trabajo, cuando estamos en la búsqueda de un Administrador para nuestro Consorcio.

A mi modo de ver, algunas de las preguntas frecuentes que se les debería hacer:

a) Cuáles son sus antecedentes;

b) Con que capacitación cuenta;

c) Cuantos Consorcios administra; pauta que nos dará cuanta importancia le dará a nuestro Consorcio;

d) Tiene colaboradores; ¿cuántos?, para saber cuál es la eficacia en su administración;

e) Cómo procede a liquidar sus expensas (modelos), si están sistematizados, esto es fundamental para conocer la información que manejan;

f) Cómo gestiona las cobranzas y cómo resuelve las situaciones urgentes de la vida Consorcial;

Cómo no está regulada esta profesión, también le preguntaría si cuenta con alguna póliza de caución de responsabilidad civil, por hechos de su gestión.

4. ¿Qué legislación tenemos en Salta sobre los Administradores de Consorcios?

En la Ciudad de Salta, se encuentra la Ordenanza Municipal Nº 14.380/2014, crea el “Registro Único de Administradores de la Ciudad de Salta”

Establece la obligatoriedad de su inscripción (artículo 2º) de las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal, deberán inscribirse en el Registro creado en el artículo 1º de la presente ordenanza.

La falencia que a simple vista detecto en la ordenanza, es que si bien establece la obligatoriedad de la inscripción de los que administren onerosamente, la Municipalidad de Salta no controla que los Consorcios, tengan Administradores que cumplan con la Ordenanza, y que se apliquen las sanciones que están previstas.

5. ¿Cuál sería la importancia de tener un Registro de Administradores?

Considero que debería extenderse a toda la Provincia, la obligatoriedad de un Registro, porque no solo nuestra Ciudad ha experimentado un crecimiento demográfico de importancia, sino que, en el interior provincial, existen cuantiosos emprendimientos inmobiliarios (públicos y privados) en edificios y Clubes de Campo

Como lo sostuve en otra publicación , con la creación de un registro provincial, se estaría garantizando las condiciones de prestación del servicio para los vecinos o consorcista.

El registro otorgaría una matrícula habilitante, que le permita ejercer su actividad, y esto generará mayor confianza y fluidez en la relación entre los Administradores y los consorcios de propietarios; jerarquizan el ejercicio profesional de la administración de inmuebles, que por su capacitación deberían tener estándares de calidad y ética en la prestación del servicio, y sobre todo sabiendo, que también tienen deberes por cumplir, y que pueden ser demandados por los Consorcistas, por las reglas del mandato.

6. Conclusiones

Son muchas las funciones que tiene el Administrador (no solo las del C.C.C., las del Reglamento de Copropietarios y el cumplimiento de las obligaciones legales del Consorcio) y no queda solamente en recaudar el dinero por las expensas y de cómo deben ser administrado, contratar seguros contra incendio, manejo del personal si tuviere, además de cumplir lo que se decide en Asamblea.

Debemos tener Administradores que se capaciten, que obtengan sus certificados de aprobación, expedido por entidades autorizadas, que tengan capacitación permanente.

Hasta podría pensarse que la Universidad Provincial de Administración Pública de Salta (UPAP), pueda dictar cursos para los Administradores, que tendrían mucha salida laboral.

Quizás es porque nuestros Legisladores, no quieren ver el problema que tienen los Consorcistas, que viven en edificios entregados por la Provincia (que tienen Consorcios irregulares en la mayoría de los casos), o por la problemática en general que tiene cualquier otro vecino que vive en edificios y clubes de campo, que deben tener Administradores.

Administrar un consorcio es una profesión con muchísimas responsabilidades y obligaciones que jerarquizan a quienes la ejercen.

Si te gustó la publicación ayúdame a difundirla, y compartirla entre tus contactos, así todos aprendemos un poco más sobre nuestros derechos.

Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta