Salta, 23 de febrero del 2022

Hace unos días, nos conmovió a los Salteños la triste noticia del accidente que se produjo por la electrocución de un niño de 8 años, a causa de un tablero eléctrico, en la zona del Bº Castañares.

Venimos insistiendo en publicaciones anteriores, que, en Salta, no se toma dimensión de la problemática que existe en los edificios y las distintas situaciones que puede causar como consecuencia de la falta de previsión de los responsables del Consorcio de Propietarios.

Con ese pequeño artículo lo que pretendo es ayudar a que los funcionarios y los mismos habitantes de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, tomen conciencia que los Consorcios deben funcionar, para evitar problemas futuros.

Debemos recordar que los habitantes en sentido amplio de los inmuebles que se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal (departamentos); pueden verse expuestos o envueltos en distintas situaciones no solamente que puedan causar daño (tal como el terrible accidente de este niño de 8 años), sino también en responsabilidad laborales, que tienen como último responsable, a los mismos propietarios de los departamentos, que no saben los alcances de las distintas responsabilidades.

¿Qué es el Consorcio? ¿Pará que sirve? ¿es obligatorio que exista?

El consorcio es “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales”, según la descripción que en estos términos formula el Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2044, que tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal.

Sirve para para poder realizar todos los actos necesarios para la administración, conservación y el mantenimiento de las partes comunes del edificio. Es importante recordar que el derecho real de propiedad horizontal, por su propia naturaleza, establece que las diferentes unidades funcionales dan nacimiento a una persona jurídica distinta de los miembros que la componen, y que, a partir de la afectación, los propietarios deben respetar un conjunto de normas que emanan del Código Civil y Comercial, del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno.

Es por ello que el Consorcio tiene vida, desde el momento que se hacen las escrituras de propiedad, cuando se confecciona el reglamento de copropiedad y administración, independientemente que los moradores o dueños de los departamentos, lo hagan funcionar.

Prevención del Daño: El Código Civil y Comercial, en su artículo 1710, establece de manera genérica que toda persona tiene el deber de prevenir la producción de un daño o de agravar el ya producido, en cuanto de ella dependa. Es decir, que la posibilidad de prevenir debe evaluarse en el caso concreto teniendo en cuenta las condiciones personales del sujeto.

El deber de prevención del daño tiene un rol fundamental, sobre en situación jurídicas, como la que comentamos, o bien, en otras más, tales como pasa cuando se cae una maceta de un balcón, propietario u ocupante no mantenga en condiciones su unidad funcional, que posea cosas riesgosas, etc., en estos casos se violó el deber de prevención, ya sea, porque alguien realizó la conducta de manera intencionada, o bien porque no se tomaron las medidas necesarias para evitarlo.

¿Cómo es vivir en departamentos?:

En Salta, me preocupa sobremanera que los edificios que entrega el I.P.V. que son muchos, no tengan un Consorcio armado.

Vivir en departamentos, es otra forma de vivir, en donde tenemos, limitaciones, además de derechos y obligaciones.

La actividad consorcial, es una cuestión de educación en interés no solo común, sino también individual; ejemplo: si vivo en un edificio, debemos hacer de cuenta que todos los propietarios de los departamentos, vivimos en una casa grande, en donde cada uno de los departamentos, son habitaciones.

Existen partes comunes (escaleras, accesos, tableros de electricidad, de gas, bombas, etc.) que pertenecen a todos; y también coexisten partes privadas (interior de las unidades funcionales).

Si no ordenamos desde el principio las reglas de convivencia, cada uno de los habitantes de la casa grande, hace lo que quiere. Si nadie aporta al mantenimiento de los espacios comunes, evidentemente el edificio se desmejora, y si en algún momento quisiéramos vender el departamento, el valor del edificio, y por ende, mí departamento pierde valor, en comparación de los edificios, en donde están bien conservados.

Si todos cooperan y entienden que la convivencia y el estilo de vida familiar, puede afectar a los demás, nos estaremos educando, en este tipo de viviendas.

Por lo que es imprescindible, que los Consorcios se pongan en marcha, y esto se lo hace con muy poco, con voluntad, con ganas de que el edificio en donde vivimos, este limpio, ordenado, si los habitantes tienen mascotas, que sepan que tienen obligaciones.

Las obligaciones de los propietarios pueden ser diversas, ya que las mismas pueden surgir tanto del reglamento de propiedad horizontal como de la ley. En este caso, las más importes a analizar son la de conservar en buen estado el edificio y los departamentos que lo integran, pagar expensas comunes y extraordinarias y contribuir al fondo de reserva.

¿Cuándo comienzan los problemas en los edificios? y ¿quién debe hacerse cargo?

Sobre este tema es el que mayormente nos consultan en nuestro Estudio; cuando en muchas ocasiones, por razones económicas, culturales o personales los propietarios no realizan actos materiales de conservación; y el problema surge si causamos daños a otros departamentos o a terceros ajenos al edificio. Los daños producidos a un departamento por filtraciones de agua provenientes del piso, deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño si emanan de cosas o partes privativas (tales como filtraciones de humedad generadas por una maceta de grandes dimensiones o las generadas por la falta de impermeabilización de una bañera, etc.). La responsabilidad de los Consorcistas individualmente considerados está regida por los principios generales. Ahora cuando el daño, es causado por cosas o dependencias del edificio, que son comunes del edificio, tales como: caños maestros, ascensor, escalera, puerta de ingreso, etc.- de las cuales el Consorcio es el guardián y responsable.

Conclusión: Desde un punto eminentemente legal, situaciones como la del accidente que comentamos, trae aparejada distintas responsabilidades, ya sea penales que lo está investigando la Fiscalía Penal, además entra juego la responsabilidad civil, en donde la víctima o familiares sólo deberá probar de qué parte del edificio provino la cosa, para determinar los propietarios y ocupantes que allí habitan. Luego, les corresponderá a los demandados demostrar que no han participado en el hecho. De allí la importancia de vivir en edificios en donde estén ordenados.

De todas maneras, previo a pensar en la reparación del daño, se debe tener presente la importancia de la función preventiva de los daños y de ahí la importancia del funcionamiento del Consorcio.

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Sepa que su consulta no nos molesta.

Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta