Salta, 20 de octubre del 2020

Sabido es qué desde el 16 de marzo del corriente, se instaló en Argentina un escenario novedoso e inexplorado para muchas actividades, entre las que se encuentran los Consorcios.

Lo que es más preocupante, es que no sabemos, en el contexto de aislamiento social, cuánto tiempo más seguiremos en estas condiciones, al ser los Consorcios personas jurídicas (según el artículo 2044 del Código Civil y Comercial Argentino– en adelante CCyC- , deben seguir cumpliendo con sus obligaciones conforme a sus reglamentos de copropiedad.

1. Análisis normativo

Comencemos a ver cómo está legislado las Asambleas (artículo 2058 del CCyC) establece que “La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere”.

Según el significado de la palabra reunión, expresa: “Acción y efecto de reunir”

Sabemos que la Asamblea es el órgano de gobierno, órgano deliberativo y supremo, que toma decisiones y a través del cual se exterioriza la voluntad de la persona jurídica; es decir es la reunión de los propietarios convocada y celebrada de acuerdo a la ley y el reglamento para considerar y resolver sobre los asuntos indicados en la convocatoria. No es un órgano permanente. Sino que funciona solo cuando es convocada.

El CCyC establece los requisitos para que la Asamblea tenga validez jurídica, deben cumplir una serie de requisitos, entre los que podemos mencionar el quórum, la mayoría necesaria para adoptar la decisión y el orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa. Por lo que es un acto rodeado de formalidades, para que las decisiones sean válidas.

En el mismo sentido Kiper señala, al respecto “…Sin embargo, no hay que olvidar que la asamblea es soberana y que es el órgano máximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea la que designa a los otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la asamblea, que no limite su competencia…”

2. Situación normativa en Salta

Existe una Resolución Nº 334 de la Inspección General de Personas Jurídicas, que trajo confusión a varios Consorcios, según consultas que recibimos al respecto, para saber cuál es el alcance:

Antes que nada veamos que establece el artículo 1º, “Disponer que se admitirán las reuniones del órgano de administración o de gobierno de sociedades, asociaciones civiles o fundaciones que se hayan celebrado o se celebren a distancia mediante la utilización de medios o plataformas informáticas o digitales, y siempre que cumplan con todos los recaudos previstos por la presente resolución, aun en los supuestos en que el estatuto social no las hubieran previsto, durante todo el periodo por el cual se dispuso por el Poder Ejecutivo Provincial y Nacional la prohibición, limitación o restricción de la libre circulación de las personas, en el marco del estado de emergencia sanitaria declarada por el Decreto N° 250/20 en la provincia de Salta.”

El artículo 2°. Establecer que, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1 del presente, en las celebraciones de reuniones a distancia del órgano de administración o de gobierno de sociedades, asociaciones civiles o fundaciones, se tendrán en cuenta los siguientes recaudos…”

Es importante no confundir, el ámbito de aplicación y la competencia la Inspección General de Personas Jurídicas de la Provincia.

Señalé en otro trabajo, que lo paradójico es que la Inspección General de Personas Jurídicas, no tiene competencia sobre los Consorcios, que son personas jurídicas.

La Ley Provincial N° 4583 con sus modificaciones, establece en el artículo 3º la competencia.

Es por ello que como lo señalé en otro trabajo, en Salta las resoluciones que dicte la Inspección General de Personas Jurídicas, no son para los Consorcios de Propietarios, porque no tenemos un organismo que controle los consorcios de propietario. Hace falta urgente que se dicte una ley modificando tal situación.

Conclusión

Considero que debemos adaptarnos en estos tiempos a la virtualidad y acostumbrarnos al uso de la tecnología en la vida consorcial, para solucionar cuestiones como las distintas reuniones de los consorcios, tales como asambleas ordinarias y/o extraordinarias, reuniones de las distintas comisiones, porque los Consorcios deben continuar con su vida.

En mi opinión, considero que podría ser virtuales las reuniones e inclusive las Asambleas de los Consorcios, pero debiera antes, modificarse el Reglamento de Copropiedad que, en su mayoría, están desactualizados.

Esto debiera ser través de una Asamblea extraordinaria, con el quórum establecido, e incorporar esta nueva forma de reuniones y habilitar legalmente las audiencias virtuales, que constituyen un paso significativo para no cortar la vida interna de los Consorcios, y maximizar los recursos del Consorcio.

Hay que recordar que sino se modifican los Reglamentos, y se hacen Asambleas virtuales, se corre el serio riesgo de que sean declaradas nulas, pues se omitiría cumplir con un requisito esencial para su validez que es la autorización de esta forma de reunión.

Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta