Salta, 3 de abril del 2020

LAS siguientes líneas tienen el propósito de explicar el diagrama de contingencia (derivada de la pandemia del COVID 19) con respecto a los contratos de alquiler.-

I – SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LAS SENTENCIAS DE DESALOJO:

EN ese orden de ideas y con el foco puesto en que las medidas de aislamiento social han determinado la paralización de muchas actividades económicas en nuestro País y la consecuente merma de ingresos mensuales; el Señor Presidente ha emitido el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2.020, por el que, como nota de mayor impacto, se dispone (artículo 2do.) la suspensión de la ejecución de Sentencias Judiciales de desalojo de inmuebles (que hayan sido objeto de los contratos comprendidos en el artículo 9 del mismo), cuyo proceso se haya iniciado por incumplimiento de la obligación de pago del canon mensual y la tenencia del bien en cuestión se encuentre en poder del locatario o sus continuadores. Se indica en la norma que la suspensión abarca asimismo los lanzamientos (desalojos) ya ordenados pero que no se hubieran concretado a la fecha de entrada en vigencia del D.N.U. aludido.-

ASÍ las cosas se advierte entonces que la intención (de ello no dejan a lugar a duda los Considerandos) del Ejecutivo Nacional es la salvaguarda de la vivienda de la población que debe recurrir al alquiler como modo de procurársela; y así las cosas es muy importante destacar y advertir que las suspensiones de los desalojos son por la causal de falta de pago y no otras (ejemplo variación del destino del inmueble o incumplimiento de otra obligación impuesta al locatario, por citar: violación de la prohibición de ingreso o depósito de sustancias o productos peligrosos en el inmueble).-

SIN perjuicio de lo hasta aquí expuesto, destacó que el texto del Decreto es rico en disposiciones que merecen unos párrafos explicativos, y en los cuales nos adentramos:

II - PŔORROGA DEL PLAZO DE LOS ALQUILERES:

EL artículo 3 dispone que los contratos de alquiler comprendidos en él y cuyo vencimiento opere entre el 20 de Marzo del corriente año y antes del 30 de Septiembre; quedan prorrogados hasta ésta última fecha, siendo pertinente efectuar una aclaración, ya que la norma incluye aquellos contratos cuyos plazos ya han vencido al 20 de Marzo del año en curso, pero en los que el inquilino continúa en la tenencia del inmueble (artículo 1218 del Código Civil y Comercial).-

ENTEDEMOS que sería prudente notificar al locador el ejercicio de la opción de prórroga en este último caso.-

LA norma consagra, de modo exclusivo a favor del inquilino, la potestad de optar por un plazo menor al fijado por la disposición de emergencia (es decir hasta el 30 de Septiembre).- EN ese sentido se prescribe: “La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.”

III - CONGELAMIENTO DEL PRECIO LOCATIVO:

UN punto también clave en la disposición, viene dado por el congelamiento del precio locativo (artículo 4), estableciendo la normativa que hasta el 30 de Septiembre del corriente año, se abonará el canon locativo vigente al mes de Marzo.-

SIN embargo es muy pertinente destacar que ello no implica que los aumentos posteriores de precio no se abonarán, sino que se difiere o posterga su pago; ello según el siguiente esquema que prevé el artículo 4 del Decreto Nº 320/2020. Así se estatuye que esa diferencia de precio (es decir entre el canon locativo de Marzo y los posteriores hasta Septiembre) se abonarán en al menos 3 cuotas hasta un máximo de 6; cuyo vencimiento operará juntamente con el alquiler del mes Octubre y así sucesivamente. Establece el D.N.U. que esta cuota adicional se pagará juntamente con el alquiler del mes en curso.-

SE indica que no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios y punitorios respecto de éste crédito derivado de las diferencias de precios locativos y se habilita la posibilidad de pactar su pago en una forma diferente, siempre que ello sea más favorable al inquilino.-

LO que no dice el texto de la Ley es qué sucede en el caso que las partes no acuerden la cantidad de cuotas en las que se abonará el saldo indicado (recordemos que se autoriza su pago en 3 y hasta 6 mensualidades); por lo que considero que la cuestión debe ser resuelta en el sentido que la opción está establecida a favor del deudor. De modo tal que, a falta de acuerdo con el Locador, será el deudor quien deberá indicar en cuántas cuotas abonará (eligiendo dentro del margen que prevé la disposición comentada).-

ESTE temperamento surge del hecho que es evidente se ha consagrado en este caso una obligación facultativa (regida por los artículos 786, 787, 788 y 789 del Código Civil y Comercial); de modo tal que, conforme al concepto de éste tipo de vínculo obligacional, se dispone expresamente que quien es titular de la opción es el deudor; resultado necesario indicar que se aplican las disposiciones de las obligaciones facultativas en aquellos casos en que se autoriza la opción respecto de sus modalidades o circunstancias, como en el presente supuesto.-

EN lo que concierne al congelamiento del precio del alquiler, es aconsejable la comunicación expresa de dicha opción al locador por cualquier medio fehaciente; ello a fin de evitar eventuales controversias.-

PARA concluir señalamos que la normativa bajo análisis dispone que en caso que durante el período comprendido entre la vigencia del D.N.U. (es decir el 29 de Marzo de éste año) y el 30 de Septiembre, el Locatario incurra en incumplimiento total o parcial o en mora (es decir pago fuera de término) podrá abonar esa deuda en 3 o 6 cuotas (entendemos que la modalidad en último término la decide el deudor), con vencimiento conjunto con el alquiler del mes de Octubre y de ahí en adelante y en forma sucesiva. Para éste supuesto (a diferencia del caso de saldos de precios locativos) si se prevé la aplicación de intereses, señalándose que sólo se admitirán los compensatorios (es decir por financiación), pero no los moratorios ni punitorios, y se fija la tasa máxima aplicable (para plazos fijos en pesos a treinta días que aplica el Banco Nación).-

LA norma estatuye que durante el período ya aludido, no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación, es decir el desalojo, obviamente con posterioridad al 30/9/2020, por falta de pago de esos cánones locativos.-

IV – OBLIGACIÓN DE LA PARTE LOCADORA: BANCARIZACIÓN:

EL artículo 8 reza lo siguiente: “La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.”.-

ESTA disposición se presenta como especialmente apreciable para aquellas personas que puedan encontrarse dentro del rango de personas más vulnerables a la pandemia. Indicamos que en caso que el Locador no cumpla con dicha obligación, ello no habilitaría al inquilino a no pagar, sino a intimarlo al cumplimiento de la misma, bajo apercibimiento de recurrir a los mecanismos de consignación del pago que prevé el Código Civil y Comercial.-

V - CONTRATOS ALCANZADOS:

PARA finalizar éstas líneas diremos que sólo se encuentran comprendidos en la normativa de excepción los alquileres previstos en el artículo noveno del D.N.U, cuales son:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).”

No duden en consultarnos, ya sea por la pagina web: wwww.ejuridicosalta.com.ar

Dr. Fabio Miguel NÚÑEZ NAJLE
Abogado – M.P. Nº 3241
Salta