¿El desarrollador de un club de campo puede negarse válidamente a pagar expensas?


Salta, 10 de septiembre del 2019

Este pequeño ensayo intenta aportar a los propietarios de los clubes de campos, mi opinión según le experiencia luego de que el “desarrollador” del Club quería eximirse del pago de expensas, así como también repetir del Consorcio de Propietarios, lo oportunamente abonado en tal concepto por la propiedad de lotes aun no vendidos.

Fundamentos del planteo: El desarrollador basaban su opinión considerando que no estaba obligada a abonar las expensas y/o gastos y/o contribuciones, salvo aquellos gastos destinados al mantenimiento y conservación y cualquier otro que genere todo sector de su propiedad exclusiva.

Asimismo señalaba que, en relación a las expensas ordinarias y extraordinarias abonadas, se considera que las mismas han sido abonadas sin causa, por lo que podrían ser repetibles al Consorcio.

MARCO LEGAL

Era imprescindible hacerles comprender que cual, a la normativa aplicable, el art. 2075 establece que “…Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal…” (arts.2037 a 2072) “con las modificaciones que establece el presente título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”. Continúa diciendo la norma que “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

Gastos y Contribuciones:

El artículo 2048 del C.C.yC.N, establece lo siguiente “Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.

Es decir que el pago de las expensas, en el ámbito del derecho real de propiedad horizontal es de fundamental importancia dado que hace al normal funcionamiento del consorcio. La importancia de cumplir con esta obligación queda puesta de manifiesto de los términos del art. 2049 CCyC. El derecho real de propiedad horizontal crea, entre los consorcistas, un régimen especial de comunidad, con mira al beneficio común en cuya esencia está la imposición, a los miembros que lo integran, tanto de ciertas restricciones y límites al dominio como de determinadas cargas, especialmente la de contribuir a las expensas cuyo acatamiento es condición necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema , al punto que la ley ha previsto un régimen o una vía excepcional para su percepción.

Orden Público:

Debemos citar al artículo 1.884 del C.C.C.U., en donde se consagra el Orden Público en materia de Derecho Reales, y que dispone: “ESTRUCTURA. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.”

Respecto de dicha disposición, la doctrina ha dicho: “Dado que la regulación de los derechos de propiedad responde a intereses superiores de la comunidad, desde que con causa en las potestades que ellos confieren las cosas conservan el valor pecuniario, es que la ley se reserva la reglamentación de los elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción. Es claro que el legislador antepuso el orden público a la autonomía de la voluntad, asegurándose su efectividad al investirlo de norma imperativa de manera de impedir que aquella comprometa la vigencia y eficacia del propio sistema. Merced a este cuño, el Estado impide la desnaturalización de los derechos que reconoce disponibles en los particulares, aunque tácitamente conserva el propio: el dominio eminente.”

Es importante recalcar que uno de los rasgos distintivos de los derechos reales está dado por el grado de incidencia del orden público como consecuencia del imperativo señalado, que se coherente con lo establecido por el artículo 150 a) del C.C.C.U.; mientras en los derechos personales impera el principio fundamental de la autonomía de la voluntad, que sólo se detiene ante las vallas del orden público, la moral, las buenas costumbres y la buena fe, los derechos reales, inversamente, están dominados por el principio del orden público, que deja sólo un estrecho margen para la voluntad de los particulares.

En segundo término y a fin de adentrarnos en la situación concreta de los “Conjuntos Inmobiliarios”, nos encontramos con los artículos 2.074 del C.C.C.U., el que dispone: “Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.” (el destacado nos pertenece); y el artículo 2075 del C.C.C.U. el cual en su parte pertinente expresa al respecto que “…Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial…”

¿En qué consistió nuestro asesoramiento? - Conclusión

Luego de estas consideraciones señalamos que el reclamo básicamente estaba siendo abordado de manera subjetiva e inexacta.

Del juego armónico de tales disposiciones citadas, resulta que una de las notas que hace al elemento y contenido del derecho real de conjuntos inmobiliarios, es la obligación de los propietarios, sin distinción alguna, de pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento.

Así el régimen de las expensas en los conjuntos inmobiliario (que involucra por igual, las erogaciones derivadas del mantenimiento, administración y conservación de las cosas de uso y goce en común; las que surjan de la ejecución de obras nuevas para beneficio de todos los participantes del sistema; los gastos derivados de la prestación de servicios comunes, como son la iluminación del predio, la seguridad y vigilancia, la recolección de residuos, la reparación y aseo de la red de circulación interna, etc.) permite fijar pautas comunes para recaudar las sumas de dinero que resulten necesarias para el sostenimiento y eficaz desarrollo del complejo y sus sectores de uso común.

Lo cierto es que, al ser la obligación de pagar expensas un elemento estructural del derecho real en cuestión; la misma viene impuesta por ley de “Orden Público” que resulta inderogable por voluntad de las partes; de modo que el desarrollador, como cualquier otro propietario, deben cumplir con la mismas.

Al tratarse, dicha obligación, de un elemento de ese derecho real, la autonomía de la voluntad no puede inmiscuirse introduciendo excepciones al pago de expensas, gastos y erogaciones comunes, dada la expresa disposición del artículo 1.884 del C.C.C.U., considerándose nula toda estipulación en ese sentido.

Como lógica consecuencia, también debe desestimarse el pedido de repetición de los montos oportunamente abonados, por la desarrolladora, en concepto de expensas.


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Emilio Sebastián Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta