Un tema de frecuente de consulta en el Estudio, es sobre el tema consorcio, y determinar a quién le corresponde arreglar: al consorcio y que cosa al propietario del departamento.

Generalmente eso trae uno de los mayores conflictos en la vida cotidiana de los departamentos, y sobre quien pesa la responsabilidad.

Lo que podemos decir es que, lo que dice la ley 13.512 de propiedad horizontal, en el artículo 2° advierte que: "Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

• Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
• Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
• Los locales para alojamiento del portero y portería;
• Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
• Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
• Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
• Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario

Considero que el problema se genera en los Reglamentos de Copropiedad y Administración cuando hacen "interpretaciones" particulares del presente artículo y, en particular, del inciso "d", ya que los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos no es lo mismo que los de los distintos ambientes de uno de ellos (entendiéndose "unidad funcional").

Tuve la oportunidad de ver distintos reglamentos, y distintas soluciones al respecto, en donde el Consorcio se hace responsable por todos los arreglos que figuren en los planos originales; otros, el Consorcio se hace cargo de todos los arreglos, incluyendo muros divisorios de ambiente de cada UF; otro ejemplo es que el Consorcio se hace cargo "sólo" de los muros divisorios de los distintos departamentos (acorde a la ley 13.512); el Consorcio NO se hace cargo de los caños empotrados y será responsabilidad de cada uno de los propietarios.

Considero que el inconveniente surge en el momento que el propietario de la UF, habiendo pagado expensas regularmente "por todo concepto" (es decir que el consorcio debió crear un fondo de reserva destinado para tal fin), debe afrontar gastos que el reglamento no contempla, pero no tiene el dinero para hacerlo y, situación aún más crítica, ese daño afecta a un tercero (el vecino del piso de abajo - que es lo más común, filtraciones).

Creo que para el caso, se debería prever un adicional en monto de las expensas, destinado justamente a afrontar gastos eventuales.

Lo que debemos tener en claro es que debe responder el Consorcio cuando las cañerías son de distribución general.

En las cañerías de distribución individual dentro de cada UF o departamento, es responsabilidad del propietario.

Recordemos que en los problemas de vecindad, existen medios alternativos para resolver los conflictos y que están a nuestro alcance, entre ellos la Mediación.

No nos olvidemos de consultar siempre a un Abogado para que lo asesore de la mejor manera.

Sepa que su consulta no nos molesta.

Si te gusto la publicación, por favor compartilo, para que todos conozcamos nuestros derecho. Gracias!!!

Emilio Sebastian Ruíz
Abogado – M.P. Nº 2302
Salta